​烟台城建的商圈规划，有话要说

烟台城建的商圈规划，有话要说

城市商圈，是一个城市发展的脸面，代表了这个城市的市容，经济，文化，甚至于市民幸福指数的优良发展，而烟台，在城市商圈发展的重视程度上，一直属于迟滞的状态。

前些日子烟台市自然资源和规划局公布了烟台市区商圈规划方案，着实振奋了一些关心市区未来商业发展的市民

但是细思一下，公布的规划方案，基本是按照现有已具备规模化商业体，或者商业集群的区域，来“复制粘贴”的，像商圈发展定位，特色商业打造等实际问题，并没有作出相应描述。

以下，就是我个人，根据其他城市商圈规划发展，结合烟台的发展特色，给出的建议，望广大市民多多留言，提出宝贵意见，如果有可能的话，相关部门可以适当采纳！

芝罘区：

作为烟台的老城区，中心商务区，定位能辐射整个烟台地区，甚至威海等周边地区的中高端商圈，非常顺理成章！何谓中高端，即像青岛万象城、济南恒隆广场（去掉香奈儿，LV等一线奢侈品牌，保留二线奢侈品以及轻奢品牌）那样定位的国内一线知名度商场，可以在大悦城-万达商业带附近选择落地（时代广场那里就不错）。

在这很多人可能会提振华商厦一楼GUCCI，Burberry等奢侈品牌撤柜，我只能说第一奢侈品牌讲求集群性，不是三五个奢侈品开一家商场，这个区域的消费者就会认可买单；第二振华几十年的发展一直是烟台地区民营商场，价位亲民（振华商厦的高端定位也是这几年才提升上来的），其影响力相比万象城，恒隆，太古里，甚至海信广场无法比拟，所以“振华里面买奢侈品”，一直不被市民所认可；第三当然也有关于振华奢侈品专柜续约条件未谈妥等运营因素，这里不多做说明。

总之芝罘区缺少一个强有力的一线商业体落地，真正激活烟台人对于中高端消费的需求和追求！

打造特色文旅商业结合体的商圈，是芝罘区另一个商业打造的趋势，结合文化古迹，鼓励烟台山-朝阳街片区精致餐饮，酒吧文化，文创产业，个性小店的落地打造（参考天津五大道、意式风情区），将所城里定位在连锁品牌，大众品牌，知名品牌的汇集地，同时结合小吃快餐网红食品等餐饮配套，提升商业功能，而非现在“逛逛就行”“没地吃饭，没啥能买”的尴尬（参考济南宽厚里，青岛台东）。

关于芝罘区现有商圈规划的强烈建议，就是将三站外迁！三站的形成有它特定的历史原因，而后逐渐演变成了“烟台杂货铺”，可以说只要你想买，三站都能有；但是现阶段三站的低端定位，所占据的地理位置，以及造成的复杂交通问题，已经不适合长期存在于此地了，三站更多的是要满足烟台及其周边地区关于小商品的批发集散需求，而不要再让它占据有利位置，分流广大的零售需求消费者了，强烈建议三站南迁至黄务片区，一方面交通上既能靠近高铁、高速，便于商品流通，另一方面市区五区抵达交通更便捷，缓解市区压力，是有百利的规划。

至于芝罘区其他的单体商业体的发展，我认为存在即合理，只要维持中端或中低端业态运营或整顿就好（比如南洪街在保持现有烟火气的基础上进行规范经营的整顿等），读者对现阶段哪个商业体有看法，咱们可以评论区具体讨论。

莱山区：

今年莱山区将要迎来烟台第一座万象汇，个人认为开业火爆、长久稳定运营的可能性很高，不会像之前的莱山银座、振华、宝龙广场一样不瘟不火甚至濒临关门，这其实就是上面说的品牌效应，莱山作为烟台的高端居住区，并不是人们习惯了进市区逛商场，而是现阶段的大多数商业体，根本与莱山大部分区域的居住层级不相匹配，也直接导致了佳世客的异军突起，而与之相应的莱山商圈划分也呼之欲出。

政府规划上将迎春大街作为一个整体来进行商圈规划，我不敢苟同，反而觉得观海路-迎春大街路口区域商圈定位莱山中高端商业集群，帮助祥隆找个国内有实力的步行街运营商接盘上市里，打造成既有万象汇大型室内商业综合体，又有烟台当地特色的户外商业步行街，同时还有佳世客作为精品商业的补充，辐射莱山区、高新区、牟平区等烟台东部地区人群消费。

而现阶段银座-振华-宝龙商圈，依据现有基础作为中端中低端消费层级的补充，满足莱山及其周边区域的大众消费需求就好；另外还有新世界百货-保利MALL商圈，因为紧邻大学，针对年轻化市场，作为网红品牌集群地，甚至将市区的五房韩国城模式复制，做一些格子铺经营，不失为一个应对万象汇商圈分流的好出路。

开发区：

作为烟台最有活力发展的片区，开发区的商业的确是异军突起，不管是衡山路万达，还是永旺梦乐城，都交出了相对令人满意的商业运营答卷，当然这其中也是有人欢欣有人忧，星颐广场的一直消沉，爱琴海的不瘟不火，德胜-彩云城的混乱不堪，也时刻说明着开发区人的消费并不是饥不择食，个人觉得开发区现阶段商圈规划是比较合理的，只是需要时间发展和人群的消费习惯养成，衡山路承载一线商业综合体品牌，辐射福山区和芝罘区西部居民，长江路老城区商圈承载精品单体店铺，说白了可以做个开发区版的南大街，满足开发区居民的日常消费，泰山路周边做地区特色餐饮集合地（比如韩餐、西餐、东北菜馆等）可以很大程度上吸引非本区居民前来消费。

至于最近公示规划的华侨城·古现里文旅小镇，个人觉得还要配合周边商业办公、住宅项目推进落地才能看到发展潜力，总之开发区的确有无限可能，我在这里不敢主观臆断[呲牙]，但是开发区取代福山作为鲁菜文化的推广、历史事迹的宣传，的确是一个正确的选择，毕竟福山沉寂已久，从属关系上开发区作为门户对外，福山区作为配套主内的格局，已然形成！

至于其他区域，其中牟平区和蓬莱区因为远离中心区域，个人觉得本质上和县市没有区别，自主发展商业就好，福山区因为有开发区作为商业辐射，且距离芝罘区距离较近，基于现阶段福海路商圈，继续发展一些基础商业体作为配套就可，高新区刚规划了吾悦广场，且现阶段居民较少，未来的定位发展也是城市高精尖科技学校等产业集群地，居住功能相对体现不明显，说白了只要有综合商业体作为配套就好，想要提商圈的话，还为时过早。